转让环节税费持有环节税费出租环节税费企业，如无特别注明，为有限责任公司、股份有限公司、国有独资公司，不包括个体工商户、个人独资企业、合伙企业。限购，买不了房，苦恼。能不能用我名下的企业名义去买呢？可别啊，税收太高了！个人持有住房与企业持有住房在税收政策上到底有什么区别？差别可大了去了！且听我从转让、持有、出租三个环节给你细细道来。PART 1部分转让环节税费目前我国住房交易过程中涉及的税费包括：增值税城市维护建设税教育费附加地方教育附加土地增值税印花税个人所得税企业所得税契税转让环节税费包括：房屋持有人购入住房时需要承担的税费 + 购入住房后再次出售房屋时，出售环节需要承担的税费。

（一）买入住房时的税费差异在购买房屋时，买方需缴纳契税。根据《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）第一条第一项规定：“对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。”故个人购买住房享有契税优惠政策。所谓的“购买唯一住房”是指购房人和配偶以及未成年子女在买房前在所购房屋所在省、直辖市、自治区名下无房。相比而言，企业购房住房没有任何契税优惠政策。（二）卖出住房时的税费差异在出售房屋时，卖方涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税、个人所得税、企业所得税。

1．增值税对于个人而言，个人出售住房按5%征收率缴纳增值税。《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条根据个人持有住房的年限以及住房的类型赋予个人各项税收优惠政策，具体应纳税额计算方式如下（北上广深区分普通住宅与非普通住宅）：持有住房（包括普通与非普通住房）不满2年出售的，按住销售收入全额征税。【应纳税额=合同金额÷（1+5%）×5%】持有普通住宅超过2年出售的，免征增值税。持有非普通住宅超过2年出售的，销售收入减去购买住房价款后的差额。【应纳税额=（合同金额－购入金额）÷（1+5%）×5%】注意：

根据上海市《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联〔2021〕48号）第四条规定，自2021年1月22日起，上海市个人对外销售住房增值税征免年限变成5年。对于企业而言，企业出售住房的增值税税率（征收率）根据企业性质区别确定。其中，增值税一般纳税人税率为9%，小规模纳税人税率为5%。企业出售住房没有税收优惠政策。增值税小结：个人出售住房享有增值税优惠政策，而企业则没有，因此在增值税方面个人持房税负更低。2．城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加——增值税附加城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加作为增值税的附加税费，以增值税应纳税额作为计算税费的依据。根据《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）第三条、第六条的规定，自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

各地政府相应中央的减税降费号召，均对资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加出台优惠政策。例如《上海市人民政府关于对本市增值税小规模纳税人减征部分地方税费的通知》（沪府规〔2019〕10号）规定：自2019年1月1日至2021年12月31日，对上海市增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

个人作为小规模纳税人可享受城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的优惠政策。企业如属于小规模纳税人，也能享受该优惠政策；企业如属于一般纳税人，则不能享受该优惠政策。城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加小结：个人作为小规模纳税人肯定能享受到优惠政策，企业则未必能享有到该政策，除非企业属于小规模纳税人才行。